🏗️ CHÍNH SÁCH ĐỘT PHÁ: Đề xuất "Quy tắc 75%" - Nỗ lực "rã đông" hàng tỷ USD bất động sản và cú hích cho Khu thương mại tự do

Chính phủ vừa trình Quốc hội dự thảo nghị quyết thí điểm, trong đó đề xuất một cơ chế chưa từng có: Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi diện tích đất còn lại nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận được với 75% số người sử dụng đất (cả về diện tích và số hộ).

Động thái này nhằm phá vỡ thế bế tắc (deadlock) của Luật Đất đai 2024, đồng thời mở đường thu hồi đất cho các dự án chiến lược như Khu thương mại tự do (FTZ), Trung tâm tài chính quốc tế và các dự án BT tồn đọng.

1. "So What?" – Giải bài toán "Con tin" (Holdout Problem)

Đối với các chủ đầu tư (Developers), đây là tin tức được mong chờ nhất trong thập kỷ:

• Chấm dứt tình trạng "Da beo": Rất nhiều dự án đã đền bù xong 80-90% nhưng bị tắc nghẽn nhiều năm chỉ vì một vài hộ dân đòi giá "trên trời" (gấp 10-20 lần thị trường). Quy tắc 75% cho phép Nhà nước can thiệp cưỡng chế để dự án về đích, tránh lãng phí nguồn lực xã hội.
• Mở khóa dòng vốn BT (Xây dựng - Chuyển giao): Hàng loạt nhà thầu xây hạ tầng từ 2016 đến nay vẫn chưa được nhận đất thanh toán. Cơ chế mới cho phép tạo quỹ đất để thanh toán cho các hợp đồng này, khơi thông dòng tiền cho các doanh nghiệp xây dựng lớn.
• Hạ tầng chiến lược: Việc cho phép thu hồi đất cho Khu thương mại tự do (FTZ) và Trung tâm tài chính là bước đi dọn đường để đón các "Đại bàng" FDI, những người luôn yêu cầu mặt bằng sạch quy mô lớn.

2. Góc nhìn MPR: Ranh giới mong manh giữa "Hiệu quả" và "Rủi ro"

Góc nhìn MPR (Phân tích Tác động):

Quy tắc này là một "liều thuốc mạnh" để chữa bệnh trầm kha của thị trường BĐS, nhưng tác dụng phụ cũng rất lớn.

• Rủi ro Đền bù: Dự thảo đề xuất đền bù phần còn lại theo Bảng giá đất nhà nước (thường thấp hơn thị trường) thay vì giá thỏa thuận. Điều này tạo ra sự chênh lệch lớn giữa người đi trước (được thỏa thuận giá cao) và người đi sau (bị áp giá nhà nước), dễ dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
• Tính minh bạch: Ủy ban Kinh tế Quốc hội đã cảnh báo cần làm rõ cơ sở của con số 75% và cơ chế bảo vệ người dân khỏi bị "chèn ép". Nếu không có định giá độc lập chuẩn xác, chính sách này có thể gây bất ổn xã hội.

3. Cơ hội vàng cho Đà Nẵng

Đà Nẵng là địa phương hưởng lợi lớn nhất nếu nghị quyết này được thông qua:

• Khu Thương mại Tự do Đà Nẵng (Danang FTZ): Đà Nẵng đang thí điểm mô hình FTZ đầu tiên cả nước. Cơ chế cho phép thu hồi đất phát triển FTZ sẽ giúp thành phố nhanh chóng tạo quỹ đất sạch để thu hút các nhà đầu tư logistics và sản xuất công nghệ cao.
• Trung tâm Tài chính (IFC): Dự án Trung tâm tài chính quy mô lớn ven sông Hàn cũng sẽ được hưởng lợi từ cơ chế này để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, hiện thực hóa tầm nhìn đô thị quốc tế.

Góc nhìn từ Trung tâm HTKNĐMST Đà Nẵng:

"Đây là cơ chế 'cởi trói' mà Đà Nẵng rất cần. Nếu được áp dụng thí điểm, nó sẽ giúp thành phố đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm vốn đang bị chậm vì vướng mặt bằng. Tuy nhiên, thách thức nằm ở khâu thực thi: Làm sao để xác định giá đất đền bù một cách công bằng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, Người dân và Doanh nghiệp."

---